Zgoda inwestora na zlecenie robót budowlanych podwykonawcy

Sławomir Derek        05 grudnia 2016        Komentarze (0)

Witam Cię ciepło w ten zimowy poniedziałkowy poranek!

Od kilku miesięcy jeden z moich klientów prowadzi poważną inwestycję budowlaną. Rozbudowuje swoją halę magazynową, dobudowuje pomieszczenia biurowe i salę obsługi klientów. Oczywiście zadbał o to by tak poważne działanie było dobrze zaplanowane. Wynegocjował i zawarł umowę o roboty budowlane z generalnym wykonawcą, wybranym dla tej inwestycji. Umowa o roboty budowlane szczegółowo uregulowała różne zakresy prowadzenia tej poważnej inwestycji. Jednym z nich była kwestia wykonywania robót budowlanych za pomocą podwykonawców.

W dzisiejszym wpisie będzie zatem kontynuacja wątku o solidarnej odpowiedzialności inwestora za wynagrodzenie należne podwykonawcom robót budowlanym. Omówię kwestię zgody inwestora na zlecenie przez generalnego wykonawcę robót budowlanych podwykonawcy. Czyli jak nie sprowadzić na inwestora ryzyka zapłaty „dwa razy za to samo”.

W opisywanej sprawie zapis umowy wyglądał następująco:

zapis-umowy

Inwestycja ruszyła pełną parą. Na placu budowy wrzało. Przewijały się zespoły „budowlańców” różnych branż. Jak to często bywa w takich przypadkach umowę schowano do szuflady. Przypomniano sobie o niej, gdy inwestycja doszła do etapu pierwszych odbiorów częściowych i rozliczeń za zrealizowane prace. Inwestor zaczął się zastanawiać, jak ma przeprowadzić rozliczenia wynagrodzeń za prace budowlane w gąszczu ekip budowlanych, które przewinęły się przez plac budowy? Czy ma całość wynagrodzenia za prace budowlane przekazać na rzecz generalnego wykonawcy, czy też uwzględnić w tych rozliczeniach podwykonawców, a jeśli tak, to których i w jaki sposób? Ta chwila zastanowienia przyszłą w samą porę dla inwestora.

Zadałem inwestorowi pytania:

  1. czy generalny wykonawca inwestycji przedstawiał mu projekty umów z podwykonawcami prac budowlanych, których zakresy zostały wskazane w umowie o roboty budowlane? (NIE);
  2. czy inwestor wiedział, że w ramach inwestycji swoje prace prowadziły inne, niż generalny wykonawca firmy „budowlane” (TAK);
  3. czy miała miejsce sytuacja, że inwestor wezwał generalnego wykonawcę do okazania mu umowy z podwykonawcą, a generalny wykonawca odmówił przedstawienia takiej umowy? (NIE);
  4. czy inwestor wyrażał sprzeciw wobec generalnego wykonawcy, co do prowadzenia prac na budowie przez „obce” firmy budowlane (NIE);
  5. czy w dokumentacji budowy oficjalnej (np. dziennik budowy) lub nieoficjalnej (np. korespondencja mailowa, protokoły narad z placu budowy) odnotowane zostały ślady prac podwykonawców – „obcych” firm budowlanych (TAK).

Udzielone odpowiedzi prowadziły do wniosku, że w ramach rozliczeń wynagrodzeń za prace budowlane wykonane w ramach inwestycji inwestor powinien uwzględnić „obce” firmy budowlane, gdyż istnieje ryzyko, że mogą zostać one potraktowane jako podwykonawcy, o których mowa w art. 647 1 § 5 Kodeksu cywilnego. W takim przypadku istnieje ryzyko, że jeśli inwestor nie zadba o to, by wynagrodzenie za wykonane prace budowlane „dotarło” na najniższe poziomy drabinki podwykonawców inwestycji, i poprzestanie na rozliczeniu wynagrodzenia za roboty budowlane wobec generalnego wykonawcy, to w przyszłości może okazać się, że inwestor będzie musiał zapłacić „dwa razy za te same prace”. Z obowiązku zapłaty wynagrodzenia za robot budowlane wobec podwykonawcy, inwestor nie zwolni się wykazując, że wynagrodzenie w tej części otrzymał już generalny wykonawca. Niestety inwestor będzie musiał zapłacić takie wynagrodzenie podwykonawcy, a następnie „odzyskać” taką kwotę od generalnego wykonawcy, który nie rozliczył się z tym podwykonawcą.

Omawiany przypadek dotyka kwestii dopuszczalnej formy wyrażenia przez inwestora zgody na zawarcie przez generalnego wykonawcę umowy na roboty budowlane (ich część) z podwykonawcą. Czy konieczne jest wyrażenie takiej zgody przez inwestora w sposób wyraźny, czy wystarczające będzie jej wyrażenie w sposób dorozumiany (tzw. milczący akcept)? Dopuszczalne są obie możliwości i inwestor powinien o tym pamiętać.

*****

W kolejnych wpisach opowiem, jak inwestor przeprowadził wspomniane rozliczenia wynagrodzenia za roboty budowlane z generalnym wykonawcą i podwykonawcami oraz co zrobić, gdy wystąpią spory w tym zakresie.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: