Wynagrodzenie ryczałtowe w umowie o roboty budowlane – czyli czy potrzebny jest podział takiego wynagrodzenia na poszczególne elementy?

Sławomir Derek        20 lutego 2017        Komentarze (1)

Pewien Inwestor zadał mi pytanie, czy jeśli w umowie o roboty budowlane uzgodni z Generalnym Wykonawcą wynagrodzenie ryczałtowe (stała kwota za całość prac) to może zrezygnować ze szczegółowego rozbicia takiego wynagrodzenia na poszczególne części składowe projektu?

Pokusa takiej rezygnacji jest zrozumiała (oszczędność czasu na tworzenie załączników do umowy) i uzasadniona (regulacje prawnie chroniące Inwestora np. art. 632 § 1 k.c.).

Czy jednak na pewno taka rezygnacja to dobry pomysł? Raczej nie i wyjaśnię Ci dlaczego.

Zakładam, że zanim zaczynasz inwestycję to pewnie planujesz jej sfinansowanie. Podliczasz ile pieniędzy potrzebujesz na rozliczenia czyli tworzysz kosztorys inwestorski. Liczysz ile kosztują fundamenty, ściany, wylewki, tynki, dach itd. Dzięki temu wiesz też, na jakim poziomie cenowym negocjować z wykonawcami i czy sumaryczne wynagrodzenie (ryczałt), które Ci zaproponowano nie zostało wyssane z palca. Zatem na etapie podpisania umowy tak naprawdę masz już gotowy załącznik, który pokazuje części składowe ryczałtu.

Rozbicie ryczałtu na poszczególne pozycje (etapy prac, elementy projektu) jest bardzo wskazane ze względu na rozliczenia częściowe. Rzadko się zdarza by w umowach o roboty budowlane miało miejsce tylko całościowe i jednorazowe rozliczenie końcowe. Praktyka najczęściej przewiduje rozliczenia częściowe. Taką też zasadę przyjmuje przepis art. 654 k.c. Bez rozbicia ryczałtu bardzo utrudnione będzie przeprowadzenia takich rozliczeń. Ważne by takie rozbicie odzwierciedlało rzeczywistą wartość poszczególnych etapów prac. Często spotykam się z przypadkami, gdy w umowach jako najbardziej wartościowe przyjmowane są początkowe etapy inwestycji, co nijak się ma do rzeczywistej wartości tych etapów. Taka sytuacja oznacza uzyskanie przez wykonawcę de facto zaliczki na roboty jeszcze nie wykonane.

Rozbicie ryczałtu mocno upraszcza sytuację Inwestora, który zmuszony jest odstąpić od częściowo zrealizowanej umowy o roboty budowlane. Odstąpienie takie skutkuje rozwiązaniem umowy i koniecznością rozliczenia przez Inwestora prac częściowo zrealizowanych do czasu rozwiązania. Brak rozbicia ryczałtu zmusza Inwestora do angażowania rzeczoznawcy budowlanego na potrzeby takich rozliczeń.

Rozbicie ryczałtu daje Inwestorowi także realne narzędzie kontroli zatrudniania podwykonawców i poziomu ich wynagrodzenia (za którego zapłatę Inwestor ponosi odpowiedzialność solidarną).

Może również okazać się w trakcie inwestycji, że pewne prace będą niepotrzebne (rezygnacja z drzwi, ścian działowych itd.). Rozbicie ryczałtu pozwala Inwestorowi w takim przypadku na bezproblemowe pomniejszenie wynagrodzenia wykonawcy. W takim przypadku musisz jednak pamiętać, by w umowie o roboty budowlane znalazły się odpowiednie zapisy dopuszczające taką możliwość.

*****

Uzgodnienie w umowie o roboty budowlane wynagrodzenia ryczałtowego nie powinno prowadzić do rezygnacji w umowie z zapisów szczegółowo regulujących części składowe ryczałtu.

{ 1 komentarz… przeczytaj go poniżej albo dodaj swój }

Prawo budowlane Poznań Łódź Luty 22, 2017 o 22:34

Sławku, masz racje że uzgodnienie w umowie o roboty budowlane wynagrodzenia ryczałtowego nie powinno prowadzić do rezygnacji w umowie z zapisów szczegółowo regulujących części składowe ryczałtu. Dzięki temu mamy jakąś kontrolę nad wykonaniem kosztownej zawsze inwestycji ;]

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: