Rozliczenia Inwestora z Generalnym Wykonawcą i Podwykonawcami za wykonanie robót budowlanych

Sławomir Derek        12 grudnia 2016        Komentarze (0)

W ostatnim wpisie opisywałem przypadek jednego z moich klientów, który prowadzi poważną inwestycję budowlaną i znalazł się w trudnym momencie rozliczenia wykonanych robót budowlanych. Trudność wiązała się z tym, że część robót budowlanych została wykonana samodzielnie przez Generalnego Wykonawcę, a część przez Podwykonawców. Dodatkowym utrudnieniem był fakt, że część Podwykonawców nie wykonała należycie swoich prac (wady jakościowe usuwał Generalny Wykonawca, a wartość prac naprawczych została potrącona z wynagrodzenia Podwykonawcy, obniżając je), część z Podwykonawców opóźniła się z pracami (Generalny Wykonawca naliczył kar umowne, które potrącił z wynagrodzenia Podwykonawcy, obniżając je). W takiej sytuacji zaistniały spory na linii: Generalny Wykonawca – Podwykonawcy.

Efektem tego były liczne wątpliwości Inwestora: 1) komu należy się zapłata (Generalnemu Wykonawcy / Podwykonawcom), 2) w jakiej wysokości, 3) jak przeprowadzić takie rozliczenia, by uniknąć kłopotów w przyszłości.

„Przyszłe” kłopoty, o których pamiętał ten Inwestor wiązały się z zagadnieniem zgody Inwestora na zlecenie przez Generalnego Wykonawcę robót budowlanych Podwykonawcy, które może sprowadzić na Inwestora ryzyko zapłaty „dwa razy za to samo” w sytuacji, gdy Inwestor nie dopilnuje prawidłowości rozliczeń.

W opisywanej tu sprawie Inwestor okazywał zrozumiałą irytację całą sytuacją.

Nie po to przecież Inwestor:

  • poświęcił dużo czasu na przeprowadzenie swoistego „castingu” firm budowlanych – kandydatów na Generalnego Wykonawcę planowanej Inwestycji
  • poświęcił dużo czasu na wynegocjowanie i uzgodnienie z Generalnym Wykonawcą szczegółowej treści umowy o roboty budowlane / na generalne wykonawstwo Inwestycji

żeby obecnie tracić ponownie dużo czasu na rozstrzyganie sporów pomiędzy Generalnym Wykonawcą z Podwykonawcami.

Pierwszą myślą Inwestora, która pojawiła się w tej sytuacji było: „zapłacę Generalnemu Wykonawcy za wszystkie wykonane prace budowlane w ramach Inwestycji i niech wszystkie problemy rozliczeń Podwykonawców spadną na głowę Generalnego Wykonawcy”.

Szybko wybiłem Inwestorowi taką myśl z głowy. Takie rozwiązanie może będzie oznaczało krótkotrwały spokój „tu i teraz” (rozumiem, że Inwestor w trakcie Inwestycji jest w stanie wiele dać za błogie chwile spokoju 🙂 ), ale na przyszłość stwarza ogromne ryzyko zapłaty „dwa razy za to samo”.

Następnie spytałem Inwestora, czy jego umowa o roboty budowlane zawarta z Generalnym Wykonawcą Inwestycji zawiera uregulowania w kwestii rozliczeń Podwykonawców ?

Faktycznie umowa zawierała uregulowania w tej kwestii o treści:

Część wartości wynagrodzenia umownego odpowiadająca procentowemu zaawansowaniu Robót wskazanemu w protokole odbioru robót, będzie płatna każdorazowo po przedstawieniu wszystkich następujących dokumentów:

a) Faktura, b) egzemplarz protokołu odbioru robót podpisany przez Inwestora, c) oświadczenia podwykonawców potwierdzające, iż Wykonawca dokonał zapłaty na rzecz dalszych podwykonawców należności wymagalnych do daty przyjęcia faktury przez Inwestora, d) oświadczenie Wykonawcy, określające łączną wysokość zobowiązań Wykonawcy wobec podwykonawców naliczonych do daty przyjęcia faktury przez Inwestora.

Oświadczenia powyższe powinny być wręczone Wykonawcy najpóźniej na 7 dni przed datą płatności kwoty określonej na fakturze. Opóźnienie w przedstawieniu ww. dokumentów powoduje odpowiednie przesunięcie terminu płatności.

W razie gdyby z oświadczeń podwykonawców wynikało, iż Wykonawca posiada wymagalne zobowiązania w stosunku do podwykonawców lub w razie braku oświadczenia któregokolwiek z podwykonawców wykonujących Roboty Budowlane lub ich część, Inwestor będzie miał prawo zatrzymać z płatności kwotę odpowiadającą wysokości wymagalnego zobowiązania Wykonawcy wobec podwykonawców, a w razie braku informacji o wysokości powyższego zobowiązania kwotę oszacowaną przez Inwestora na podstawie danych przedstawionych przez Wykonawcę przy zawarciu umowy z podwykonawcą.

Z umowy wynikało, że do rozliczeń wynagrodzenia na rzecz Generalnego Wykonawcy konieczne będzie przedstawienie oświadczeń jego Podwykonawców. W omawianej sprawie Inwestor nie otrzymał takich oświadczeń. Generalny Wykonawca przedstawił natomiast korespondencję z Podwykonawcami,
z której wynikało, że jest spór, co do rozliczeń z Podwykonawcami.

Co należało zrobić w takiej sytuacji.

Po pierwsze Inwestor powinien skierować do Podwykonawcy i Generalnego Wykonawcy (odrębnie dla każdego zakresu robót) pisemne wezwanie do przedstawienia zgodnego stanowiska w sprawie rozliczeń (ile i komu się należy).

W następnym kroku – gdyby w odpowiedzi okazało się, że zgodnego stanowiska brak – Inwestor powinien:

  • „wyodrębnić” – z zakresu prac przedstawianych przez Generalnego Wykonawcę do rozliczenia –
    te prace, które zrealizował Podwykonawca;
  • wyliczyć wynagrodzenie należne Podwykonawcy za te prace na podstawie umowy (projektu), która została przedstawiona Inwestorowi do akceptacji przez Generalnego Wykonawcę / Podwykonawcę na etapie ich zlecenia (nie można takiej kalkulacji przeprowadzać na podstawie umowy o roboty budowlane, łączącej Inwestora z Generalnym Wykonawcą)
  • tak wyliczone wynagrodzenie złożyć do depozytu sądowego na podstawie art. 467 pkt 3 Kodeksu cywilnego.

*****

W kolejnych wpisach opowiem o procedurze (wymogach formalnych) składania wynagrodzenia Podwykonawców – w sytuacjach spornych – do depozytu sądowego, skutkach z tym związanych, dalszym postępowaniem z depozytem, a także o innych możliwych sposobach przeprowadzenia przez Inwestora rozliczenia wynagrodzenia za roboty budowlane z Generalnym Wykonawcą i Podwykonawcami w sytuacjach spornych.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: